Calcular plusvalía al vender casa en México

Respuesta corta: la plusvalía de una casa es la diferencia entre lo que pagaste por ella y el precio al que la vendes. Para saber cuánto ganas de verdad conviene distinguir cuatro cifras: la plusvalía bruta (venta menos compra), la neta (restando gastos, mejoras y comisión), la ganancia fiscal (con el costo actualizado por inflación, que es la que sirve para calcular el ISR) y la plusvalía real (descontando la inflación). En México, hasta donde pude verificar, no existe un impuesto llamado plusvalía: lo que se grava es la ganancia por enajenación, con el ISR. Si vendes tu casa habitación por un precio que no exceda 700,000 UDIS y cumples los requisitos, esa ganancia puede quedar exenta.

Un punto que mucha gente malentiende: el tope de 700,000 UDIS se mide sobre el precio de venta, no sobre la ganancia. Con la UDI de 2026, equivale a entre unos 5.7 y 6.2 millones de pesos, según el valor del día. Las fuentes consultadas dan cifras ligeramente distintas porque usan fechas distintas, así que revisa el valor oficial de la UDI en Banxico. 

¿Qué es la plusvalía y cómo se genera?

La plusvalía es el aumento del valor de un inmueble en el tiempo. Tiene dos orígenes principales:

• Del entorno. Crece la zona, llegan servicios, mejoran vialidades o sube la demanda de vivienda. Dependen de factores ajenos a ti.
• Del inmueble. Remodelaciones, ampliaciones o mejoras que sumaste tú.

No está garantizada. Por ejemplo, el Índice de la SHF para la ZMG mostró aumentos de 12.46% anual en el primer trimestre de 2026 y de 9.99% en el segundo, una desaceleración. Y ese dato es un promedio de la zona metropolitana, no de tu casa.

Las cuatro formas de medir la plusvalía

Medida	Fórmula	Para qué sirve
Plusvalía bruta	Precio de venta − precio de compra	Ver el aumento nominal del precio
Plusvalía neta	Precio de venta − (costo de compra + gastos de compra + mejoras + comisión de venta)	Saber cuánto ganas en pesos de hoy, sin ajustar por inflación
Ganancia fiscal	Precio de venta − (costo de compra actualizado por INPC + gastos de compra actualizados + mejoras actualizadas + comisión)	Base para calcular el ISR por enajenación
Plusvalía real	Plusvalía neta descontando la inflación acumulada del periodo	Entender si tu patrimonio realmente creció

¿Buscas vender tu casa y tienes dudas sobre trabajar con una inmobiliaria? Este artículo te puede interesar:

¿Cómo saber si una agencia inmobiliaria es de fiar? Guía completa para evitar fraudes

Qué gastos suman al cálculo

Lo que se integra al costo, normalmente con comprobante fiscal:

• Costo de adquisición: el precio que pagaste, según tu escritura.
• Gastos de compra: impuestos y derechos pagados al adquirir, como el ISAI, y honorarios notariales.
• Mejoras: obras de ampliación, modificación o remodelación con CFDI a tu nombre. Mantenimiento menor, como pintura o impermeabilización, no suele considerarse mejora; confirma con tu contador.
• Comisión de venta: lo pagado al asesor o agencia, con factura.

Para el ISR, el costo de adquisición y las mejoras se actualizan por inflación con el Indice Nacional de Precios al Consumidor (INPC).

Ejemplo ilustrativo paso a paso

Supongamos esta venta (los factores de actualización son hipotéticos, solo para ilustrar; el notario usa los factores oficiales del INPC):

• Compra en 2018: $2,000,000
• Gastos de compra (ISAI y notaría): $100,000
• Remodelación con CFDI en 2021: $250,000
• Venta en 2026: $3,800,000
• Comisión con factura (5% más IVA): $220,400

1. Plusvalía bruta. $3,800,000 − $2,000,000 = $1,800,000 (90% sobre el precio de compra).

2. Plusvalía neta. Inversión total: $2,000,000 + $100,000 + $250,000 + $220,400 = $2,570,400. Plusvalía neta: $3,800,000 − $2,570,400 = $1,229,600, que es 47.8% sobre lo invertido.

3. Ganancia fiscal (ilustrativa). Con un factor hipotético de 1.40 para la compra y los gastos de 2018, y de 1.25 para la remodelación de 2021:

• Compra actualizada: $2,000,000 × 1.40 = $2,800,000
• Gastos de compra actualizados: $100,000 × 1.40 = $140,000
• Mejoras actualizadas: $250,000 × 1.25 = $312,500
• Comisión: $220,400
• Total de deducciones: $3,472,900
• Ganancia fiscal: $3,800,000 − $3,472,900 = $327,100

La diferencia entre $1,229,600 y $327,100 es la inflación: gran parte de la plusvalía nominal no es ganancia real. Por eso importa calcular con el INPC.

4. Qué ISR corresponde.

• Si es tu casa habitación y cumples los requisitos, el precio de $3,800,000 queda por debajo del tope de 700,000 UDIS, así que el ISR puede ser cero.
• Si es una segunda propiedad o una inversión, no aplica la exención y el ISR se calcula sobre la ganancia fiscal. El notario hace el cálculo y el pago provisional; pide el desglose.

¿Vas a vender? Descarga la hoja de cálculo para calcular tu plusvalía bruta, neta y fiscal.

ISR por venta de casa: quién calcula y qué exención aplica

El notario. Es quien calcula, retiene y entera el ISR por enajenación ante el SAT como pago provisional, al formalizar la venta. Pide el desglose por escrito.

Exención por casa habitación. La establece el artículo 93, fracción XIX, inciso a) de la Ley del ISR. Requisitos que se repiten en las fuentes:

1. Que sea tu casa habitación, no una segunda propiedad.
2. Que el precio de venta no exceda 700,000 UDIS.
3. Que la venta se formalice ante notario.
4. Que no hayas usado la exención en el periodo que fija la ley (tres o cinco años según la fuente; confirma el vigente).
5. Que lo acredites con comprobantes de domicilio a tu nombre o de tu cónyuge, como recibos de luz o teléfono fijo, o estados de cuenta. El notario te dirá cuáles y de qué periodo.

Si el precio rebasa 700,000 UDIS, no se pierde toda la exención: se grava la parte proporcional al excedente. Para saber cuánto equivale hoy, consulta el valor de la UDI en Banxico.

Preguntas frecuentes

¿Cómo se calcula la plusvalía al vender una casa?

Restando al precio de venta el costo de compra, los gastos de adquisición, las mejoras comprobables y la comisión. Para el ISR, el costo y las mejoras se actualizan con el INPC. La plusvalía bruta es solo venta menos compra y suele sobrestimar la ganancia real.

¿Pago impuestos si vendo mi casa?

Depende. Si es tu casa habitación, el precio no excede 700,000 UDIS y cumples los requisitos, el ISR puede ser cero. Si es una segunda propiedad o no cumples, se paga ISR sobre la ganancia. El notario calcula y retiene el pago provisional.

¿Cuánto es 700,000 UDIS en pesos?

Depende del valor de la UDI del día. En 2026, las fuentes consultadas lo ubican entre unos 5.7 y 6.2 millones de pesos. Consulta el valor oficial de la UDI en Banxico para tu fecha de operación.

¿Cada cuánto puedo usar la exención de casa habitación?

Las fuentes consultadas citan tres años en unas y cinco en otras. Como el error se paga con impuestos, confirma el plazo vigente con tu notario o contador antes de planear dos ventas seguidas; la lectura más prudente es cinco.

¿Puedo deducir pintura o impermeabilización?

Por lo general no, porque es mantenimiento y no una mejora. Sí suelen sumar las obras de ampliación, modificación o remodelación con CFDI a tu nombre. Revisa tu caso con un contador.

¿Qué pasa si vendo por menos de lo que compré?

Si el precio está por debajo de tu costo actualizado, no habría ganancia gravable. Si puedes aprovechar la pérdida en tu declaración depende de tu situación; consulta a un contador.

¿Cómo influye la inflación?

La inflación hace que parte de la plusvalía sea solo el reflejo de precios más altos. Para el ISR, el costo se actualiza con el INPC, lo que reduce la ganancia gravable. Para tu patrimonio, la plusvalía real descuenta la inflación acumulada.

Conclusión: calcula las cuatro medidas antes de fijar precio

Saber cuánto ganas al vender no es restar dos cifras. La plusvalía bruta suele verse mejor que la real, y la ganancia fiscal puede ser mucho menor por el ajuste de inflación. Con tus escrituras, tus facturas de mejoras y tus comprobantes de domicilio en orden, llegas al notario sabiendo cuánto pagarías, y si la exención aplica.