Respuesta: la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI) Guadalajara alertó este 15 de octubre de 2026 que solo alrededor de 4% de la oferta de vivienda en venta en la Zona Metropolitana de Guadalajara (ZMG) cuesta 2 millones de pesos o menos, mientras que casi 60% de los créditos hipotecarios no supera ese monto. Según el Laboratorio de Datos de AMPI, el precio mediano de la vivienda reportada es de 7.58 millones en Zapopan, 5.75 millones en Guadalajara y 4.79 millones en Tlajomulco. Si tu crédito llega hasta 2 millones, las opciones más realistas son sumar créditos, buscar vivienda usada, revisar programas de vivienda económica y comparar proyectos con modelos de entrada, con las precauciones que explico abajo.
La advertencia se presentó durante el 35 Foro Inmobiliario de AMPI. Su presidente en Guadalajara pidió al Gobierno del Estado y al federal más incentivos para que los desarrolladores construyan este tipo de vivienda.
Datos clave
- 4% de la oferta en la ZMG cuesta 2 millones de pesos o menos (AMPI Guadalajara, 15 de octubre de 2026).
- Casi 60% de los créditos hipotecarios no supera los 2 millones (AMPI Guadalajara, misma fecha).
- Precio mediano de la vivienda reportada: 7.58 millones en Zapopan, 5.75 millones en Guadalajara y 4.79 millones en Tlajomulco (Laboratorio de Datos de AMPI).
- Cerca de 30% de disminución anual en la colocación de viviendas de más de 6 millones (AMPI Guadalajara).
- Oferta de casas de interés social en Jalisco: de 41,000 unidades al año a solo 152 en 2025, según cifras que presentó la diputada local Gabriela Cárdenas ante CANADEVI Jalisco en abril de 2026.
- Déficit en la ZMG: el IMEPLAN estimaba en 2024 una carencia de 67,000 viviendas de interés social.
En resumen
- El problema: muchas personas califican para un crédito de hasta 2 millones y casi no hay oferta a ese precio.
- Quién queda en medio: los programas federales y municipales apuntan a precios mucho menores (cerca de 630,000 pesos la Vivienda para el Bienestar). El segmento entre 1 y 2 millones es el que casi desapareció.
- Qué funciona: sumar créditos, vivienda usada y modelos de entrada en proyectos nuevos, con verificación de licencias y costos.
- Qué evitar: comprar solo por precio sin revisar traslado, servicios, cuotas y el contrato.
¿Cómo se distribuye la oferta de vivienda en la ZMG?
Según las cifras que dio AMPI Guadalajara:
| Rango de precio | Participación aproximada de la oferta |
| 2 millones de pesos o menos | 4% |
| De 2 a 4 millones | 20% |
| De 4 a 6 millones | Cerca de 10% (cálculo propio por diferencia; AMPI no dio esta cifra en las notas consultadas) |
| Más de 6 millones | Alrededor de 66% |
Y por municipio, el precio mediano de la vivienda reportada según el Laboratorio de Datos de AMPI:
| Municipio | Precio mediano |
| Zapopan | 7.58 millones |
| Guadalajara | 5.75 millones |
| Tlajomulco | 4.79 millones |
Son medianas de la oferta reportada, no precios de un proyecto concreto. Aun así, muestran que incluso en el municipio con precios más bajos del grupo la mitad de la oferta supera los 4.79 millones.
¿Por qué hay tan poca vivienda de menos de 2 millones?
No hay una causa única. Estos son los factores que señalan las fuentes, con quién los dice:
- Los desarrollos nuevos se concentran en segmentos altos. Especialistas del sector citados por la prensa local indican que la construcción se ha enfocado casi por completo en vivienda residencial y residencial plus, con precios de tres a cuatro millones o más.
- Colapso de la oferta social. La diputada Gabriela Cárdenas (MC) afirmó en abril de 2026 que en diez años el precio de la vivienda nueva en Jalisco subió 468% y que la oferta de casas de interés social cayó de 41,000 unidades al año a 152 en 2025. Son cifras de una legisladora; verifícalas antes de citarlas como dato oficial.
- Producción social concentrada en un solo municipio. Un reporte de 2024 indicaba que en 2023 el único municipio de la ZMG que generó vivienda de interés social fue Guadalajara, mediante convenios con desarrolladores.
- Costos y autorizaciones. En un análisis sobre la Ciudad de México, el presidente de CANADEVI Valle de México atribuyó parte de la caída de la vivienda media a la incertidumbre en los procesos de autorización. La vivienda media (de hasta 2.67 millones a precios de enero de 2026) pasó de 37.3% de la producción en 2020 a 26.7% en 2025. Es un dato de CDMX, no de Guadalajara, pero ilustra la misma tendencia.
- Brecha entre precios y capacidad de pago. Un boletín de la Escuela de Negocios del ITESO advierte que la distancia entre el precio de las casas y lo que pueden pagar los trabajadores sigue creciendo.
También se menciona con frecuencia el encarecimiento del suelo y de los materiales. No encontré una cifra local reciente que lo cuantifique, así que no lo trato como dato.
¿Qué se está haciendo? Programas federales y municipales
Vivienda para el Bienestar (federal). Según el Infonavit y la Conavi, el precio máximo en 2026 ronda los 630,000 pesos, con unos 60 m², dos recámaras y destinada a derechohabientes con ingresos de hasta dos salarios mínimos, al menos seis meses de cotización y sin crédito Infonavit vigente. Las primeras viviendas en Jalisco están en El Salto (384 unidades) y la meta del Infonavit para el estado es de 58,000 viviendas en el sexenio.
Vivienda Económica Interurbana (Guadalajara). El municipio ofrece incentivos para que los desarrolladores destinen al menos 20% de sus unidades a vivienda con precios de entre 600,000 y un millón de pesos. En 2025 también anunció un plan para vivienda de interés medio de 1.5 a 2.5 millones, con meta de 7,000 unidades para 2027.
Lo que falta decir. Estos programas apuntan a precios o ingresos más bajos. Quien gana por encima de dos salarios mínimos y tiene un crédito de hasta 2 millones queda en el segmento donde la oferta es más escasa.
Cinco opciones si tu crédito llega hasta 2 millones
- Sumar capacidad de crédito. Con Unamos Créditos del Infonavit puedes unir el crédito de dos personas, sean pareja, familiares o amigos; ambas deben precalificar y la vivienda queda en copropiedad. También existen créditos bancarios conjuntos y esquemas mixtos con banco (Cofinavit, con vigencia por confirmar). Antes de decidir, revisa la mensualidad conjunta y qué pasa si uno de los dos deja de pagar.
- Vivienda usada en colonias consolidadas. Puede ofrecer más metros por el mismo presupuesto, pero exige revisar estado físico, escrituras, adeudos y costos de remodelación. Compara el precio por metro cuadrado en vez del precio total.
- Modelos de entrada en proyectos nuevos. Algunos desarrollos incluyen uno o dos modelos por debajo de 2 millones. Como ejemplo verificable, según el sitio oficial de Altosur (consultado en octubre de 2026), los departamentos Balcanes (53.58 m²) y Himalaya (51.68 m²) tienen precios de lista de $1,807,900 y $1,833,600.Los precios cambian: solicita siempre una cotización vigente por escrito.
- Preventa en corredores en desarrollo. Puede darte un precio de entrada más bajo, pero no garantiza plusvalía: asumes riesgo de retrasos y cambios. Exige contrato de preventa registrado ante Profeco (NOM-247) y revisa licencias y trayectoria. Tengo más detalle en nuestra guía de preventa de departamentos en Guadalajara.
- Programas de vivienda económica. Si cumples los requisitos de ingreso y cotización, revisa la Vivienda para el Bienestar y los desarrollos del programa municipal de Guadalajara.
¿Conviene comprar en la periferia para llegar al presupuesto?
Depende del costo total, no solo del precio de la casa. En la periferia el precio por metro cuadrado suele ser menor, pero el traslado y los servicios pesan. Antes de decidir:
- Prueba el trayecto al trabajo o escuela en hora pico, ida y vuelta.
- Suma el costo mensual de transporte al pago de la mensualidad.
- Pregunta por abastecimiento de agua, drenaje, escuelas y servicios de salud cercanos.
- Si dependes de transporte público, verifica que la ruta exista hoy y no solo en proyectos futuros. [AÑADIR: enlace a tu guía de colonias de Zapopan cerca del transporte.]
Qué revisar antes de comprar una vivienda económica
- Contrato y registro ante Profeco (NOM-247), sobre todo en preventa.
- Licencias y permisos del desarrollo y certificado de libertad de gravámenes.
- Cuota de mantenimiento y qué incluye.
- Costos totales: escrituración, avalúo, seguros y mudanza.
- Mensualidad realista: que no te deje sin margen para imprevistos.
- Trayecto y servicios: probados tú mismo, no solo según el anuncio.
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Preguntas frecuentes
¿Qué porcentaje de la vivienda en Guadalajara cuesta menos de 2 millones?
Según AMPI Guadalajara, alrededor de 4% de la oferta en la ZMG cuesta 2 millones de pesos o menos. Otro 20% está entre 2 y 4 millones y cerca de 66% supera los 6 millones. Los datos se presentaron el 15 de octubre de 2026.
¿Por qué hay tan poca vivienda de menos de 2 millones?
Varios factores: los desarrollos nuevos se concentran en segmentos de mayor precio, la oferta de vivienda social cayó de forma marcada según cifras de la diputada Gabriela Cárdenas y los precios han subido más rápido que la capacidad de pago. No hay una causa única ni una cifra oficial que las ordene.
¿Cuánto crédito dan la mayoría de las personas?
Según AMPI, casi 60% de los créditos hipotecarios no supera los 2 millones de pesos. Tu monto depende de tu ingreso, tu historial y la institución. Consulta tu precalificación en Mi Cuenta Infonavit o con un banco antes de buscar casa.
¿Qué es la Vivienda para el Bienestar y quién puede acceder?
Es un programa federal del Infonavit y la Conavi con precio máximo cercano a 630,000 pesos en 2026, para derechohabientes con ingresos de hasta dos salarios mínimos, al menos seis meses de cotización y sin crédito Infonavit vigente. Confirma requisitos vigentes en el Infonavit.
¿Conviene juntar créditos con otra persona?
Puede conviene si ambos precalifican y tienen claridad sobre la copropiedad y la mensualidad conjunta. Unamos Créditos permite unir el crédito de dos personas, sin necesidad de estar casadas. Revisa qué pasa si uno deja de pagar y consulta con un abogado o notario.
¿Dónde es más barato comprar en la ZMG?
Según el Laboratorio de Datos de AMPI, Tlajomulco tiene un precio mediano de 4.79 millones, frente a 5.75 millones en Guadalajara y 7.58 millones en Zapopan. Es una mediana de oferta reportada: en cada municipio hay proyectos más baratos y más caros, y conviene comparar por proyecto.
Conclusión: el problema es real, las opciones existen pero piden criterio
La cifra de AMPI muestra una brecha entre el crédito que reciben la mayoría de los compradores y la oferta disponible. Mientras se discuten incentivos a desarrolladores y programas públicos, quien busca vivienda hoy con un crédito de hasta 2 millones puede combinar créditos, evaluar vivienda usada, revisar programas de vivienda económica y comparar modelos de entrada, siempre con verificación de documentos y costos reales.
Artículo escrito por:
Rodrigo Villasana Maciel
Tengo más de 4 años como redactor profesional, he trabajado por más de 2 años dentro del desarrollo inmobiliario como profesional de Marketing Digital y actualmente me encuentro en activo como redactor con el objetivo de mejorar la presencia digital de los proyectos inmobiliarios.